观点 | 明明土地那么多，为啥还限制北上广深的人口？
昨天《人民币基金如何投资VIE架构》这篇文章的作者为中伦律师事务所尚浩东律师（合伙人），闫凤霞律师，相关事宜请联系原作者，联系方式：tiffanyyan@zhonglun.com。
1. 观念的问题
问题出现在我们的脑子里：
问题在我们的脑子里，我们成了碗下的跳蚤，我们自我设限，我们忘了我们能跳三尺，却以为自己只能跳一寸。
中国最近30年一直宣传人口危机，宣传自己人多地少，所以城市规划非常密集（1万人/平方公里）。但是实际上中国人从来没有反思过这些观念是不是对的。
我们拿北京举例： 北京辖区面积1.6万平方公里，而实际建成区面积2000平方公里左右，土地开发率仅仅12.5%，比以土地开发吝啬著称的香港的25%还低。
其实北京太大了，人人住别墅都不是问题。我们计算下，北京按2500万人计算，如果人人住小洋楼需要2500万*30/0.5% = 1500平方公里。这个住宅区也只是1/10不到的北京辖区面积。完全可以像日报东京一样让多数家庭住house，但是实际上北京现在绝大部分土地还是处于农村状态，哪怕市区已经挤破了头（如果北京完全按1万人平方公里的中国规划标准，全部建成可容纳1.6亿人）。
图1：北京地区卫星地图。即使除去山区，北京仍然有7000平方公里平原。北京和廊坊之间大量的农地。这在东京、洛杉矶这样的超级城区基本是看不到的。
有人说北京城好大了！都五环六环了！超级城市了，不能再大了。我们对比看看事实：
图2： 北京（五环外）与东京建成市区面积对比
图3：东京建成市区大约是北京的4~5倍。基本相当于北京、上海、广州、深圳这几个建成区直接拼接起来那么大。认为中国城市规划世界领先的朋友，可以对比下卫星地图自己研究下。
咱们在和土地和中国一样广袤的美国对比一下，那简直就是被完美虐待了，我们看看大LA地区：
合洛杉矶巨型城市圈相比，北京这点建成区面积简直就是婴孩一般。
参考回答： 洛杉矶是一个怎么样的城市？ - 知乎
洛城夜景。只能用一望无垠来形容。
NASA亚洲东部夜景灯光。这个非常直观。我们看看所谓宇宙中心的北京，其城区面积跟韩国首尔、日本东京、名古屋，甚至大阪都有相当大的差距。而中国最大的城市上海，其繁荣程度仅和日本的大阪比也没有优势。
中国建设用地占国土宜居面积比例远远低于发达国家，甚至低于很多发展中国家
从这个图表可以看出，中国城乡建设用地比起发达国家比例过低。我们完全没有必要把城市搞这么拥挤。
北京房价是是如何冲上天的？
以北京为例。从上面一张图我们可以清晰的看到，2004年之后，北京住宅土地供应大幅度减少，这是房地产价格飙升的根本原因。
（有朋友说我这个图太老了，我找了一下新数据：2016年北京供应住宅土地你猜猜是多少？38.9公顷……你没有看错小数点，是39公顷！相当于04年的百分之一。这房价不飞上天才怪了！）
那么，作为全面流入人口最多的城市之一，北京为何要大幅减少住宅土地供应？这是为毛呢？大家自己脑补。
所以为何北上广为何限制人口呢？大家脑子被计生30年宣传洗坏了，自我设限罢了。
我们为何对大城市规模的如此恐惧？
这说起来甚至有些荒唐，我们为何要对城市人口和规模如此恐惧？我们为何要限制大城市、特大城市、超级城市的发展？总结起来，无非是下面几个论调：
1、城市人口爆炸论。到处都很拥挤了，再允许全国各地的人来到这里，我们这里房价要上天、公交、学校要挤爆了。
2、环境崩溃论。大城市人口太多，“超过了环境承载的极限”；
3、均衡发展论，中小城市持续衰落，所以要把资源向中小城市倾斜，保持“均衡发展”。
4、耕地保护论。城市发展占用了“大量的耕地”，必须加以阻止，否则我们就闹饥荒。
我们来逐条分析造成大城市恐惧症的这几个流行论调。
I、城市人口爆炸论。近10年来，大城市房价飞涨、公交拥挤、堵车、小孩入学难、就医难、城市污染严重这些问题严重困扰着我们，我们轻而易举的将这些问题归罪与人口太多，城市规模太大，因为我们从小就接受了这样的教育：人口是负担，是消耗资源的消费者。我们又亲身经历了种种令我们生活品质严重受到影响的大城市病，对城市人口已经达到上限这种论调我们坚信不疑。
但是事实如此吗？ 我们仍然以北京举例，我们假设如果北京是一个独立的国家，面积只有1400平方公里，人口2000万，那么你确实有理由对城市拥挤感到忧虑，但是实际上北京只是一个城市，市区辖区面积达1.6万平方公里，而且只要我们愿意，把北京辖区扩展到16万平方公里都没有问题，一条法律和决议就可以了，即使如此这也不及中国国土的一个零头。我们1400平方公里市区里住了2000万人，这太拥挤了，我们为什么不可以把市区扩大？为什么不把市区周围的农田和空地买来下用来扩大市区，我们可以把市区面积扩大3倍，这样我们的居住密度就跟东京差不多了，如果我们把市区面积扩大4倍，那么我们的居住密度就跟美国低密度城市洛杉矶差不多了，那么北京人民大部分都可以住别墅了。即使把北京市区面积扩大4倍到5600平方公里，也不及北京现在辖区面积的零头。是什么理由阻止了城市的大面积扩展？你猜对了，是“耕地保护”，也就是所谓18亿亩耕地红线。 针对这个理由，在这里我提出两个问题：
1、为什么要坚持18亿亩耕地红线，耕地不够用了吗？耕地红线是一个伪命题，但是在中国却很有市场，其中重要的原因是中国历史上一直是一个农业国，饥荒的噩梦离开我们并没有多久，归根结缔我们还是小农思想。我们忽略了经过50~70年代的人类大发展，粮食问题已经不再是人类的主要问题—在发达国家，从事农业生产的人口已经仅有5%左右，也就是说只要5%的人从事农业劳动，在现代科技条件下，就能满足全国国民的粮食需求。我们看一下粮食亩产量和人口数量直接的关系： 1900年小麦亩产50公斤，人口16.5亿，2010年小麦亩产已突破500公斤，人口70亿。百年中小麦亩产增加了10倍，而人口仅增加了4.2倍。虽然现在70亿人，但对耕地需求反而比百年前更少。 这说明一个规律：人口增长带来的生产力增强，生产力增长带来了粮食产品的提高，远远比人口的增长速度要快，人类永远不会因为人口过多而造成粮食短期，因为更多人将解决问题的能力更强大。
2、哪里种地不可以？大城市郊区的耕地是神圣不可侵犯的吗？可以看到，一边是大城市市民在拥挤的城市里艰难的生活着，一边是神圣不可侵犯的城市郊区土地种植玉米和小米，另一边是大量的中小城市衰退，农村、乡村大量的土地由于城市化和计生导致的人口骤减，土地无人耕种在抛荒野草从生，这难道不是人为原因造成的荒唐困境吗？ 中国每年消失6万个自然村，这些人很多是移居到城市里居住了，这本是一件好事：在农村散落居住不仅生活水平差，而且资源利用率低，土地利用率也低。但是人已经移居到城市里了，为何不允许城市、特别是大城市自由扩展到附近的农村？！我们为何要制定政策把我们自己城市关在笼子里？
这里插一段关于重庆房价为何这么低的问题。
重庆作为全国最大的直辖市为何房价这么低呢？这得益于黄市长发明的两项政策：
1. 土地供应量和房价绑定。房价上涨就增加土地供应。导致房价始终涨不上去。
2. 耕地置换政策，也就是地票制度。用地票制度堵着哪些企图以耕地保护为名，限制城市土地供应的人的嘴。
地票制度：地票，是指将闲置的农村宅基地及其附属设施用地、乡镇企业用地、农村公共设施和农村公益事业用地等农村集体建设用地进行复垦，变成符合栽种农作物要求的耕地，经由土地管理部门严格验收后腾出的建设用地指标，由市国土房管部门发给等量面积建设用地指标凭证。这个凭证就称为“地票”
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3、子女入学难和就医难问题许多人把子女入学难和就医难归咎于城市人口太多，抢了孩子的学位和医院的床位，那么，难道随着城市人口的增多，城市不应该同步的扩大学校和医院的规模吗？对于教育和医疗来说，它是服务于城市的附属服务机构，如果用脚和鞋子的比喻来说，脚是人口，教育和医疗等服务是鞋子，只有鞋子来适应脚的道理，绝对没有让脚来适应鞋子的道理，把教育与医疗的投入不足造成的困难归咎于是城市人口太多是削足适履的荒唐道理。（北京前几年因为生源减少甚至一度关闭了500多所小学） 退一步说，我们诚然可以把新市民都赶跑，但是我们的教育和医疗状况并不会因此而得到改善，因为我们赶走了人口也就是人力资源、劳动力，劳动力减少直接导致城市能获得的产品和服务的减少，从而使得城市生活水平的下降。
4、城市环境崩溃论。我们经常听到这样的言论，某某城市已经达到了环境承载的极限，不能再允许更多的人进入了，听上去似乎冠冕堂皇，但是我们分析下这样的论调里面有什么实质性的内容？ 1. 如果城市市区的面积是定死的，假设北京只有1400公里面积，无法做任何扩展，那么随着人口密度的增长，居住密度超过1万人平方公里之后，在现在中国的科技条件和城市建设管理水平下，堵车、汽车尾气污染、高房价等大城市病将会显得较为严重。但是，我们不要忘了，中国是一个国土辽阔的大国，拥有960万平方公里土地，其中宜居土地500万平方公里，高居世界第二。如果按照5000人平方公里的现代城市宽松居住密度，13亿人全部居住在城市，那么城市占用土地的面积为28万平方公里左右，约占中国国土面积的3%，宜居面积的5% 。 而北京上海实际的居住密度达到了1.4~2万人/平方公里，如果全国13亿人按照北京上海居住密度居住，仅仅需要9.5万平方公里的土地就能住完，仅仅比重庆市大一点的面积，占中国国土面积的1%，宜居面积的2%，我们完全没有必要这么拥挤的居住。 北京如果把其中1万平方公里辖区全部建设成市区，按照5000人平方公里的宽松居住密度可以住5000万人。
5.所谓资源不足论。除了空气、水、土地，其它任何资源都是可以人来创造的，土地的问题我们已经讨论过了，我们绝对不缺，空气是无限循环的，水也是无限循环的。水危机是近年来炒作最严重的话题，但是实际上水资源也是无限循环的，只是我们污染了太多的水资源，以至于能利用的水资源减少了，即使如此，水仍然不是一个问题。目前海水淡化成本已经降低到6~7元左右，加上运输及污水处理成本，送到城市手中，售价也不会超过超20元人民币，按照城市人均年用水50吨计算，每人的水费支出为1000元，所以水资源问题仅仅是一个经济问题。 其他还有什么资源问题？难道地壳承受不了太多人的重量会崩溃吗？
6. 辖区面积小，人口密度真的不低了。这种状况并不常见，比如说深圳，深圳面积只有2000平方公里，而常驻人口达到了1200万，加上有大量的工厂，所以深圳人口密度高居中国第一，为6000人平方公里，为北京上海的4倍以上，即使如此，深圳的大城市病并不比北京上海更糟糕，因为深圳的土地利用和开发程度较高，土地开发率超过50%，真正的建成区面积不比北京小多少。
综上所述，如果限定城市的面积，不允许城市扩展，那么随着城市人口的增长，大城市病将变得严重，现有科技和城市管理水平下，市民的生活品质确实可能下降，但是如果允许城市按需自由的扩展和建设，那么将不会存在什么问题，城市规模将得到发展，城市生活水平将会提高。要达到这一目的，必须允许大城市不受耕地保护、土地审批的制约，给城市扩展自由的空间。
除去我们的心魔：我们为何以不和逻辑和常理方式敌视城市发展。我们可以看出，城市发展原本应该是我们乐于见到的景象，但是我们的心魔引发的政策限制了城市跟随人口扩张同步扩张，由此引发的城市拥挤问题和大城市病，进一步坚定了城市人口太多规模过大是灾难的想法，由此我们在限制大城市发展的错误上有去无回，越陷越深。
那么为什么我们会这样不合常理的思考问题？究其根源，我们从小从教科书上就接受了计划生育的宣传的影响，这些思想反复灌输到我们的脑海中，深入了我们的内心，以至于我们无需思考就能得出下面的结论： “人多底子薄” — 意思是，人多是一个问题。 “人均资源少” — 意思是，资源是天上掉下的馅饼，而不是人的劳动成果。 “少生快富” — 人少会更富裕 —实际上这完全违反最基本的经济学常识。 “人口是负担” —好像人就是只会吃，而不会生产劳动的废物，即使会劳动，也无法补偿他所消耗的资源 —这实在匪夷所思，难道现在高度发展的人类社会是天上掉下来的？ 以上这些思想，都是教科书上反复强调的，我们对上述理论已经形成了条件反射，完全失去了再反思的能力，如果谁提出与此相反的意见，我们肯定会先反驳，而不是反思，因为人类从来都是习惯主导理性的动物。
近些年来，欧洲极左环保思想的兴起以及被左翼控制的美国好莱坞，也不断的通过各种媒体向我们传输类似的思想，就如同《黑客帝国》里的台词：人类是病毒，他们在不断的蚕食地球母体，直到毁灭。 这些极左思想产生的根源在于传统宗教信仰在西方和东亚地区的衰落，西方和东亚都失去了对自然的敬畏以及对自己无知的理解，自我膨胀的结果—他们开始以上帝的角度来判断这个世界，他们自认为已经有足够的能力可以来决定地球的未来。对于这个问题，我简单讲到这里，如果深入讨论下去，那将是另外一个庞大的话题。
2. 是城市规划和土地产权问题
即使你没有这个自我设限的意识，但是土地和城市规划权不在你手里，城市管理当局坚持一亩地卖你千八百万的，你除了建鸽子笼，还能建什么？所以这是一个很好的问题：为何拥有全世界最适宜人类居住的地理位置，国土广袤的超级大国的我们还要限制一线城市规模？
我的回答是：只怪我们不喜欢动脑子，人家一说人口爆炸，我们就信了，人家一说中国人多地少，我们就信了。我希望下次遇到类似的问题，先别着急，先拿起计算器计算一下，对一切新的问题都要有一个质疑的态度。
练习题：有人说中国耕地稀少，所以人死了必须火葬，不能土葬，节约耕地。 同学们可以思考下这种说法是不是对的，可以自己计算下中国一年死多少人？如果全部土葬，一年需要多少土地？100年甚至1000年需要多少土地？还有火葬是不是就节约了耕地，土葬是不是就占用了耕地？